原告诉称

原告赵某杰向本院提出诉讼请求：1.判令确认2011年5月6日被告吴某君与第三人陈某亮解除借名买房合同关系行为无效；2.判令被告吴某君将北京市石景山区一号房屋过户至原告名下，暂估416528元；3.本案诉讼费由被告承担。

(资料图)

事实与理由：原告与第三人于2001年1月22日登记结婚，2006年初原告及第三人与二人的朋友即被告吴某君口头商定：“原告及第三人夫妻借用被告吴某君名义购买北京市石景山区一号房屋，待该房屋具备过户条件时，原告及第三人有权要求被告办理过户”。2006年5月13日被告吴某君与房屋开发商签订上述房屋购房合同，原告及第三人向房屋开发商交纳购房款416528元，购房款发票由第三人保管。

2008年初，原告与第三人夫妻感情出现裂痕，同年3月6日原告诉至北京市第二中级人民法院要求与第三人离婚，2009年4月15日，二中院判决原告与第三人离婚，二人均未上诉，该判决已生效。由于上述房屋是借名购买，离婚诉讼中未对该房屋进行处理。2015年2月3日原告从被告处得知：被告已于2011年5月6日与第三人解除了上述房屋的借名买房关系，并将购房款本息43万元退还给了第三人。

原告认为：上述涉案房屋是原告及第三人夫妻关系存续期间共同出资借用被告名义购买，被告与第三人在未经原告同意的情况下解除涉案房屋的借名买房关系，存在恶意串通损害原告利益的情形，其行为应属无效。为维护自身合法权益，原告特此诉至贵院，恳请法院判如所请。

被告辩称

被告吴某君答辩称：不同意原告的诉求。原告及第三人与被告的借名买房没有真正实现，原告与第三人当时用涉案房屋注册公司，双方没有签订任何书面协议，也没有约定在房屋具备过户时，原告与第三人共同要求被告进行办理房屋过户。在2006年北京禁止在居民住宅开设公司或办公用房，因为我方是房主，担心违反相关政策，不打算将房屋给原告和第三人办公使用，便找原告和第三人商量将购房款及利息退还，原告及第三人没有任何异议，被告于2011年5月6日将房款退还至第三人指定账户，关于购房款，第三人只是代付了房屋首付款，后续的尾款契税及维修公共基金均是吴某君出的，2008年开发商交房后，房屋一直由吴某君占有使用该房屋，原告及第三人对此知情，但从未主张过对房屋的权利，原告与第三人是否离婚，我方不了解，我方没有和第三人恶意串通。

第三人陈某亮答辩称：第一，原告所述“第三人与被告解除买房合同无效”我方不认可，第三人并没有同意解除，是被告恶意违约，强占了房屋，我方不可能几百万的房屋不要，就要几十万元的首付款，原告也应该很清楚，而且此前的诉讼也进行了审理。“恶意串通”我方也是不认可的；

第二，涉案房屋在夫妻关系存续期间购买，我方主张权利，涉案房屋应过户至原告及第三人名下；第三，若本案能调解，我方希望各方可以进行商谈。

法院查明

赵某杰与陈某亮原系夫妻关系，二人于2001年1月22日登记结婚，婚后未生育子女。2009年4月，二人经北京市第二中级人民法院以判决离婚。

2015年2月3日，吴某君向赵某杰、陈某亮出具《证明》，载明：赵某杰、陈某亮夫妇于2006年5月13日，借我名义在石景山区一号住房一套，并支付购房款416528元。此后于2011年5月陈某亮要求解除借名买房协议并索要购房款，我便将此购房款416528元于2011年5月6日汇入陈某亮指定的银行账户。

经询问，赵某杰称，2006年过年前后，赵某杰与陈某亮找到吴某君，希望借吴某君之名购买北京市石景山区一号房屋，双方口头约定待房屋具备过户条件时，吴某君配合办理过户。后陈某亮向房屋开发商支付了购房款416528元。但其一直不知晓吴某君与陈某亮后来将口头借名买房协议解除，直到2015年双方离婚后陈某亮提起离婚后财产纠纷，其才知晓吴某君将购房款退还了陈某亮。

吴某君称，赵某杰及陈某亮借其名义购买的该套房屋系用作办公用房，2006年底，其知晓了北京市出台的禁止居民住宅作为办公用房使用的规定，担心出现问题，故提出要求收回房屋，当时是和陈某亮谈的，陈某亮对解除借名买房的口头协议并未表示异议，因此时赵某杰和陈某亮仍系夫妻关系，就没有单独找过赵某杰谈此事。陈某亮称，吴某君提出解除协议是2007年，陈某亮并不同意且一直在与吴某君沟通，直至2008年陈某亮要求将房屋过户，吴某君拒绝。房屋交付后，吴某君一直占有该房屋。直至2011年，吴某君以欺骗的手段将购房款项416528元退至其外甥苏某鹏的账户。

陈某亮曾对赵某杰在本院提起离婚后财产纠纷之诉，在该案中，吴某君作为证人出庭作证称，2006年，原被告找到我，想用我的名字购买在石景山区的一套房子，后我就协助他们办理这个事。2010年陈某亮找到我说不想继续，想把钱退回去，我说只能按照当时交的房款，后我在2011年将房款41万多元全部退给陈某亮，还多退她1万多元利息，她也同意了。

审判员询问：陈某亮和你解除协议的时候为什么没有和赵某杰联系？吴某君回答：我问陈某亮了，说你应该经过赵某杰，她就说是我们自己的事，我就没私自和赵某杰联系。审判员询问：是否知道当时他们离婚了？吴某君回答：我也不知道他们哪年离的，我有好几年不在北京，接触少了一些，偶尔和陈某亮打电话。审判员询问：退钱的时候是否知道他们的婚姻状态？吴某君回答：我也搞不清楚，闹离婚知道，不知道具体办没办。

赵某杰曾对陈某亮在本院提起物权保护纠纷之诉，在该案中，吴某君作为赵某杰证人出庭作证称，他们是借我名义买房做办公用房，不到一年时间就得知住宅小区不能做办公用房，我怕麻烦，就要求他们把房还给我，我把房款还给他们。2008年交房后，一直由我管控使用。在案件中，吴某君出庭作证称，2006年，原被告要用我的房屋做办公用房，我就同意了，收齐购房款由陈某亮支付的，第二年，北京市有一个文件，严禁普通住宅做办公室，我担心违规有麻烦，便收回了房屋；2011年5月，我将购房款及一些利息共计43万元转账给陈某亮指定的账户。

另查，在北京市第二中级人民法院审理的赵某杰诉陈某亮离婚纠纷一案中，赵某杰向法院提交《关于夫妻共有的财产及说明》称，“3.有北京市石景山区住房一套的购房款40万元；该房120平米，以吴某君夫妇名义所购，已付购房款40万元的发票在陈某亮手里。（此房原打算办公用，后北京有规定不允许在小区内设公司，所以仍在吴某君夫妇名下），所付40万房款为夫妻共同财产。”

再查，吴某君于2009年取得石景山区一号房屋的所有权证书。

裁判结果

驳回原告赵某杰的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

根据各方的陈述，可以确认赵某杰、陈某亮确实曾于2006年向吴某君提出借用吴某君的名义购买涉案一号房屋，吴某君表示同意，陈某亮交纳了部分购房款。此后吴某君将购房款全部退还给陈某亮。赵某杰主张吴某君与陈某亮恶意串通解除了上述借名买房合同，陈某亮则认为其并未同意解除合同，并要求主张对一号房屋的权利。根据各方的诉辩意见，本案争议焦点有二：

第一，涉案借名买房合同是否已经解除。对此法院认为，当事人协商一致的，可以解除合同。本案中，陈某亮陈述吴某君曾于2007年向其提出解除合同，但其并未同意；吴某君在之前案件中作证称2010年陈某亮提出解除合同，而在本案中其陈述2006年底其向陈某亮提出解除合同且陈某亮并无异议，结合此前吴某君在历次相关案件中所作证的证人证言，可看出吴某君的几次陈述前后并不一致。但从其历次陈述的解除理由，以及该房屋交付后一直由其占有使用的情况，可以确定吴某君于2007年提出解除借名买房合同的事实。

此后吴某君已将陈某亮交纳的购房款全部退还，陈某亮虽称吴某君以欺骗的方式退款至其外甥的账户，但陈某亮一方确实收到了全部购房款以及相应的利息。陈某亮辩称其并未同意解除合同，但在此后长达近10年的时间内陈某亮并未向人民法院主张确认吴某君解除合同的效力，有违常理，故法院对其答辩意见不予采信，吴某君与陈某亮应当已就借名买房合同的解除达成一致意见。关于合同解除的时间，应当为2007年，现赵某杰主张吴某君与陈某亮于2011年解除上述借名买房合同，与事实不符。

第二，关于吴某君与陈某亮解除借名买房合同之行为的效力。现赵某杰主张陈某亮与吴某君恶意串通解除合同，损害了其利益，对此法院认为，恶意串通，系指当事人双方或一方为牟取不正当利益，共同合谋或放任参与实施损害他人合法利益的行为。该含义包括两方面内容，首先是行为人在主观心态上存在恶意损害或放任损害他人合法利益的故意，即明知某行为会损害他人权益，仍积极促成或实施该行为；

二是行为人的目的是为了牟取不当利益，即通过实施该行为可以获取一定利益，包括直接利益，或间接得到的利益等，且该行为往往造成他人合法利益的损害。

本案中，首先，关于陈某亮与吴某君是否存在主观心态上的恶意，二人解除借名买房合同的时间为2007年，彼时陈某亮与赵某杰并未离婚，如若取得一号房屋，如无其他情况，该房屋也属于夫妻共同财产。而从合同解除的后果来看，借名买房合同解除后，赵某杰无法再取得一号房屋，但陈某亮本人也丧失了获得一号房屋产权的权利，依照日常习惯和经验，结合当时北京市存量房屋市场价格走势的背景，法院难以认定陈某亮存在主观上故意与吴某君串通，解除借名买房合同，仅为了达到使赵某杰不能取得一号房屋的故意或目的，这与一般理性自然人的正常决策水平并不相符。

其次，关于陈某亮与吴某君是否能够通过该行为获得不正当利益。借名买房合同解除后，陈某亮收回了已支付的购房款，除此之外得到了相应利息，吴某君原本即是有资格购买经济适用房的房屋买受人，其二人均未通过该解除行为获得损害了赵某杰合法利益的不正当收益。事实上赵某杰本人亦认可购房款为夫妻共同财产，综合以上分析，法院认为陈某亮与吴某君解除借名买房合同的行为并不存在恶意串通损害赵某杰利益的情形，故对于赵某杰要求确认陈某亮与吴某君解除合同行为无效，并要求将一号房屋过户至赵某杰名下的诉讼请求，法院不予支持。

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